Scenari Immobiliari, real estate commerciale: mercato a due velocità?

Nel post-pandemia, fra inflazione e cambiamento dei consumi, Scenari Immobiliari ha fatto il punto sullo stato di salute del real estate commerciale italiano. Durante il convegno Livining in a two-speed world - Negozi di città e centri commerciali del nuovo decennio (di cui Ristorazione Moderna è stata media partner), la società di analisi e consulenza ha fotografato il 2022 del settore immobiliare e tracciato alcune linee di sviluppo per gli anni a seguire. Perché se da un lato nell'ultimo anno gli investimenti nella Penisola hanno quasi raggiunto un miliardo di euro di valore (con un importante gap rispetto al mercato europeo e una riduzione del 26% rispetto al 2021 e del 50% rispetto al 2019), dall'altro è vero che le grandi superfici e l'high street sono tornate ad animarsi grazie, soprattutto, alla ristorazione.

Nel 2022, gli investimenti nel real estate commerciale italiano fermi a 980 milioni.

Come riportato dal report diffuso dall'istituto di ricerca, intitolato Il mercato immobiliare commerciale in Europa e in Italia, lo stato di incertezza che ha caratterizzato il nostro Paese ha influenzato direttamente e indirettamente il settore retail, soprattutto quegli asset immobiliari (come i retail park) situati al di fuori dei principali centri urbani. Nell'anno appena trascorso, infatti, secondo i dati di Scenari Immobiliari il volume degli investimenti nel real estate commerciale è stato pari a 980 milioni di euro (di cui 550 milioni nel primo semestre). Un risultato che, nel suo complesso, conferma l'andamento negativo iniziato a partire dal 2017 (quando la cifra era dei 2,4 miliardi di euro) ma, d'altra parte, apre alla possibilità di un rimbalzo positivo nel momento in cui si riuscissero a intercettare i trend più appetibili per gli investitori (sostenibilità ambientale, rinnovamento del mix merceologico, integrazione con il digitale, ecc). A livello regionale, è la Lombardia a incamerare i maggiori fondi, circa il 25% per un totale di 270 milioni di euro. Al secondo posto, il Veneto (15% degli investimenti totali pari a 134 milioni di euro) seguito dall'Emilia-Romagna (10% del totale pari a 84 milioni di euro). 

Si riduce anche il fatturato (-3,7%), ma high street e centri commerciali rimangono interessanti.

In termini di fatturato, il 2022 del mercato italiano degli immobili a uso commerciale ha toccato quota 6,5 miliardi di euro grazie alle attività di vendita e locazione di spazi retail. Un dato in riduzione del 3,7% rispetto alla quota raggiunta nel 2021. Il motivo, secondo Scenari Immobiliari, è da ritrovarsi nel rallentamento delle dinamiche di compravendita che hanno contrassegnato il secondo semestre dello scorso anno e un approccio di natura più opportunistica. Lo dimostra il focus sulle high street (dove ha cominciato a farsi sentire il ritorno dei flussi turistici internazionali) e i centri commerciali secondari (che hanno goduto della generale stabilizzazione dei valori unitari e dei canoni di locazione, rispettivamente scesi del -1,8% e del -2,5%). 

Il gap del mercato italiano rispetto al contesto europeo.

Diversamente, il mercato immobiliare europeo resta altamente attrattivo per gli investitori e nel 2022 ha visto ripartire il suo percorso di crescita (nonostante l'aumento generalizzato dell'inflazione e l'incremento dei costi energetici) arrivando a toccare quota 40 miliardi di euro (+20% sul 2021). Francia, Germania e Regno Unito continuano a rappresentare i mercati più attrattivi per i capitali destinati agli immobili commerciali, con investimenti che nel 2022 hanno raggiunto rispettivamente 6, 8,25 e 8,1 miliardi di euro. Al di là degli investimenti, anche le quotazioni sembrano avere finalmente invertito l’andamento negativo fatto registrare nel corso del biennio 2020-2021. I valori di vendita e i canoni di locazione registrati dal report di Scenari Immobiliari hanno mostrato, nei principali Paesi dell’Unione, un incremento medio prossimo all’1% che, si prevede, possa essere seguito da un ulteriore rialzo, superiore al 4%, durante l’anno in corso. Tale crescita è riconducibile, in prevalenza, al recupero dei livelli pre-pandemici da parte dei passaggi all’interno degli shopping center, del rapido riavvicinamento, nonché in alcuni casi del superamento, del numero di arrivi turistici registrati nel corso del 2019 nelle principali città del continente nonché del processo di riequilibrio tra acquisti online e acquisti presso i punti vendita fisici.

Francesca Zirnstein (Scenari Immobiliari): "I consumatori sono tornati in negozio, ma serve rinnovamento".

"I consumatori, in Italia, in Europa, nel mondo - ha commentato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari che ha moderato il convegno - sono tornati nei negozi e, nello stesso tempo, le loro abitudini di acquisto online sono diventate continuative e definite. I luoghi del commercio, i negozi, le grandi superfici, stanno cambiando forma e rapporto con lo spazio pubblico. Gli investimenti immobiliari nel settore sono in crescita e, nello stesso tempo, gli investitori istituzionali sono diventati maggiormente speculativi. Una bipartizione di possibilità, interessi, costumi, sicuramente semplificativa della realtà ma molto descrittiva dell’attuale società. Una identificazione, anche generazionale, di mercato, di posizionamento, di possibilità, che porta a vivere in un mondo a due velocità, come spesso accade in periodi d’insicurezza. I servizi entrano prepotentemente nelle strade di vicinato e negli shopping mall sotto forma di oggetti immobiliari dedicati alla cura, all’intrattenimento, allo sport e alla cultura. I negozi, nella loro accezione tradizionale e alternativa sono inseriti di diritto nei processi di rigenerazione urbana che coinvolgono i luoghi della vita e del tempo libero, adatti a ogni tipo di domanda, sia attraverso interventi sul confine tra esterno e interno nel tessuto denso delle città, sia attraverso percorsi di riattivazione delle attività economiche negli ambiti rarefatti delle periferie, sia nella parziale o totale rimodulazione concettuale delle grandi superfici di vendita".

Il dibattito sugli shopping center.

A testimoniare queste dinamiche sono stati alcuni protagonisti che si sono alternati sul palco dell'evento organizzato da Scenari Immobiliari, di cui proponiamo un estratto dell'intervento:

• Roberto Zoia (Cncc): "Con la pandemia il settore dei centri commerciali era dato per spacciato. Ma nel 2022 siamo tornati ai livelli del 2019. Certo, c'è da considerare l'impatto dell'inflazione sulla crescita dei fatturati. Detto ciò, i clienti sono tornati nelle nostre strutture, magari non più assiduamente come prima, con una riduzione del 15% della frequenza, ma con una chiara idea di spesa in mente, tanto che gli acquisti sono aumentati del +20%. Dopo aver dato prova di resilienza, è tempo di raccontare come cambia l'offerta sfruttando tutti i canali di comunicazione possibile, così da raggiungere i flussi pre-pandemia, di cui la ristorazione ha estremamente bisogno per performare al meglio. Una sfida che vede landlord e tenant dalla stessa parte con l'obiettivo di trovare forme contrattuali adeguate. In cui escludo possa essere inserita la variabile del volume d'affari, dal momento che la proprietà non può incidere direttamente sulle prestazioni dei singoli brand".
• Maddalena Panu (Savills Italy): "Dobbiamo chiederci se è vero che il mondo dei centri commerciali vada a due velocità. Di certo c'è che il retail è il fanalino di coda degli investimenti a causa di eventi contingenti che hanno inciso sulla fiducia in questa asset class. Nonostante ciò, la resilienza dimostrata nell'ultimo triennio rappresenta il biglietto da visita perfetto per un'inversione di rotta. A patto che alcune dimaniche vengano comprese e rese strutturali. Il commercio online, per esempio, ha sì raggiunto una quota del 10% in Italia ma è anche stato assorbito in una logica omnicanale che ne ha disinnescato la concorrenza annunciata con il fisico. L'inflazione e l'aumento dei costi energetici, unitamente all'innalzamento dei tassi di interesse, riducono la liquidità dei brand, mettendo a rischio l'occupancy rate, e la capacità di spesa dei clienti. Quest'ultimi tuttavia vivono sempre di più lo shopping come un momento di gratificazione con un occhio alla convenienza e alla vicinanza; non solo fisica ma anche valoriale, come dimostra il sempre più diffuso concetto di comunità. Tocca quindi a landlord e tenant trovare il giusto equilibrio per fornire una proposta attrattiva e sostenibile. Soprattutto a livello di efficientamento energetico, aspetto che incide ormai direttamente sia sul percepito valoriale degli utenti che sulle performance dei centri commerciali e dei negozi". 
• Fabio Porreca (Svicom): "Il concetto che il mercato immobiliare commerciale viaggi a due velocità rischia di essere troppo semplicistico. I dati ci dicono, per esempio, che l'occupancy rate ha tenuto nonostante le difficoltà degli ultimi anni. Per quanto riguarda Svicom, siamo al 93,8% nel 2022 in linea con il 93,6% del 2019. Questo grazie a una galassia di tenant molto dinamici che hanno colto le opportunità del settore shopping center, come dimostrano le 50 aperture per un totale di 70mila mq di Gla messe a segno nelle nostre strutture nel 2022. Inoltre, l'eCommerce non si è dimostrato così dirompente come ce lo avevano raccontato: lo scorso anno è cresciuto solo dell'8% nel commercio al dettaglio, meno del +14% registrato dal canale degli shopping center in generale. Questo perché, nel frattempo, il digitale è diventato un'articolazione del fisico. Forse chi ancora non ha capito questa dinamicità sono gli investitori che solo oro ritornano a porre attenzione alla nostra asset class che offre rendimenti più alti in un momento in cui sono stati innalzati anche i tassi di interesse e l'accesso al credito è più complicato. Da parte nostra, l'impegno è convincerli ancor di più con interventi sull'integrazione digitale, i valori Esg e il rinnovamento dei contenuti, fra cui ristorazione e leisure".
• Filippo Maffioli (Promos): "Il mercato dei factory outlet è in forte evoluzione. Sempre più spazio è concesso alle food court, caratterizzate da un brand mix che unisce insegne nazionali e internazionali e local hero. Queste aree, inoltre, sono propedeutiche allo sviluppo di tutta la parte di eventi e iniziative che puntano a ampliare l'offerta e gli strumenti di engagement del cliente. Nel prossimo futuro pernso che l'attenzione si concentrerà sul rinnovamento degli asset non performanti. Il loro riposizionamento e rilancio, infatti, permette di implementare tutta una serie di caratteristiche ormai imprescindibili, come quelle relative alle performance energetiche. Per farlo, però, è necessaria la collaborazione di tutta la filiera: dalla finanza all'amministrazione pubblica".
• Gabriele Carminara (Aedes Siiq): "Quegli investitori che hanno tenuto duro nel mondo del retail ora possono raccogliere rendimenti importanti grazie alla maturazione avvenuta nell'industria dei centri commerciali del post-pandemia. Nelle difficoltà attraversate, infatti, si è formata una nuova professionalità che ha messo in secondo piano la dicotomia fra format di successo e format fallimentari lasciando spazio a valutazioni più sofisticate, basate sui dati. In questo senso, i retail park rappresentano un ottimo esempio di asset da rivalutare per investimenti che siano sostenibili nel tempo dal momento che presentano diversi vantaggi: offerta accessibile e ampia, lato cliente; spazi importanti e canoni bassi, lato retailer. Infine, la tecnologia: sebbene possa sembrare un investimento senza ritorno immediato, nel lungo periodo è lo strumento che fa la differenza per continuare a ingaggiare un cliente sempre più evoluto ed esigente".